در دنیای امروز که مالکیت اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه و آپارتمان) ارزش و اهمیت فراوانی یافته، اختلافات مربوط به آن نیز رو به افزایش است. دعاوی ملکی از جمله پیچیده‌ترین و پرچالش‌ترین پرونده‌های حقوقی در دادگاه‌ها محسوب می‌شوند. عدم آشنایی با قوانین، ناآگاهی از حقوق مالکانه، و نبود مشاوره حقوقی مناسب، باعث سردرگمی بسیاری از افراد در این حوزه می‌شود.
در این مطلب تلاش می‌کنیم به زبان ساده، شما را با انواع دعاوی مربوط به املاک، روند رسیدگی قضایی، مدارک لازم و اهمیت داشتن وکیل متخصص در این زمینه آشنا کنیم.
دعاوی ملکی چیست؟
به زبان ساده، هرگونه اختلاف یا نزاعی که در رابطه با مالکیت، بهره‌برداری، تصرف یا انتقال اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، مغازه، آپارتمان و…) شکل بگیرد، در دسته‌ی دعاوی ملکی قرار می‌گیرد. این نوع دعاوی ممکن است میان دو شخص حقیقی، یا بین شخص حقیقی و نهادهای دولتی یا خصوصی مطرح شود.
انواع دعاوی ملکی در قوانین ایران
دعاوی ملکی زیرمجموعه‌ی گسترده‌ای دارد که در زیر مهم‌ترین آن‌ها را معرفی می‌کنیم:
دعوای خلع ید
خلع ید، به معنای بیرون‌کردن متصرف غیرقانونی از ملک است. اگر کسی بدون مجوز و رضایت مالک در ملکی ساکن شود یا از آن استفاده کند، مالک می‌تواند علیه او دعوای خلع ید اقامه کند.
دعوای تصرف عدوانی
در این نوع از دعاوی، یک فرد بدون رضایت مالک، ملک را تصرف می‌کند اما شرایط آن از نظر قانونی با خلع ید تفاوت‌هایی دارد. معمولاً دعاوی تصرف عدوانی جنبه کیفری نیز دارند.
دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
گاهی شخصی بدون تصرف ملک، مانع استفاده مالک واقعی از حق خود می‌شود. به‌طور مثال، فردی مانع عبور از گذر اختصاصی ملک شما شود.
دعوای اثبات مالکیت
در این حالت، مالک برای اثبات حق مالکیت خود نسبت به یک ملک، با استناد به اسناد و مدارک معتبر، اقدام به طرح دعوی می‌کند. معمولاً این نوع پرونده‌ها نیاز به بررسی دقیق اسناد دارد.
دعوای ابطال سند رسمی یا عادی
در برخی موارد، اسناد رسمی یا عادی ملکی به صورت غیرقانونی یا بدون رعایت حقوق سایرین صادر شده‌اند. افراد می‌توانند از طریق دادگاه خواستار ابطال آن سند شوند.
دعوای افراز و تفکیک
زمانی که چند نفر در یک ملک شریک هستند و تصمیم به تقسیم آن دارند، در صورت توافق نداشتن، از دادگاه درخواست افراز یا تفکیک می‌شود.
چرا دعاوی ملکی حساس و پیچیده هستند؟
بیشتر مردم تنها با داشتن سند رسمی، خود را مالک واقعی یک ملک می‌دانند. در حالی که واقعیت بسیار فراتر از یک برگ سند است. ممکن است برای یک ملک چند سند عادی یا قول‌نامه‌ای تنظیم شده باشد، یا چند نفر به طور هم‌زمان مدعی مالکیت یک زمین یا آپارتمان باشند. در این موارد، پیچیدگی پرونده‌های دعاوی ملکی چند برابر می‌شود.
همچنین تغییرات قوانین ثبتی، اختلاف در تفسیر حقوقی مفاد قراردادها، و یا تشخیص حدود اربعه ملک، می‌تواند روند دادرسی را زمان‌بر و پرهزینه کند.
چه مدارکی برای طرح دعاوی ملکی لازم است؟
با توجه به نوع دعوی، مدارک مورد نیاز می‌تواند متفاوت باشد. اما به طور کلی، برخی اسناد پایه‌ای و ضروری برای رسیدگی به این دعاوی عبارتند از:
سند رسمی یا عادی ملک
نقشه تفکیکی یا ثبتی
استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد
شهادت شهود (در صورت نبود سند کافی)
قراردادهای خرید و فروش، اجاره، مشارکت در ساخت و…
قبض یا مستندات پرداخت وجه
مراحل رسیدگی به دعاوی ملکی در دادگاه
- طرح دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
فرد شاکی باید ابتدا دادخواست خود را به همراه مدارک به دفاتر خدمات قضایی ارائه دهد. - ارجاع پرونده به شعبه تخصصی دادگاه حقوقی
بسته به محل وقوع ملک و نوع دعوی، پرونده به شعبه‌ی مناسب ارجاع می‌شود. - بررسی مستندات و دفاعیات طرفین
هر دو طرف پرونده فرصت ارائه مدارک و دفاع از خود را دارند. حضور وکیل متخصص در این مرحله بسیار حیاتی است. - صدور رأی دادگاه
قاضی با بررسی کلیه مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، رأی نهایی را صادر می‌کند. - امکان تجدید نظر یا فرجام‌خواهی
در صورت اعتراض هر یک از طرفین، پرونده می‌تواند وارد مرحله تجدید نظر یا حتی دیوان عالی کشور شود.
نقش وکیل در دعاوی ملکی
به دلیل پیچیدگی و تخصصی‌بودن این نوع پرونده‌ها، کمک‌گرفتن از وکیل پایه یک دادگستری که در حوزه دعاوی ملکی تجربه دارد، یک تصمیم هوشمندانه است. وکیل می‌تواند:
مدارک لازم را جمع‌آوری و تنظیم کند
دادخواست را با دقت حقوقی تهیه نماید
از تضییع حقوق شما در مراحل مختلف رسیدگی جلوگیری کند
از طریق روابط حرفه‌ای با کارشناسان رسمی دادگستری، روند پرونده را تسهیل کند
خدمات وکیل ناصری در دعاوی ملکی
وکیل ناصری با سال‌ها تجربه موفق در حوزه‌ی امور ملکی، آماده ارائه مشاوره و خدمات تخصصی به موکلان محترم است. برخی از خدمات قابل ارائه توسط این مجموعه عبارتند از:
مشاوره تخصصی در خصوص دعاوی ملکی قبل از طرح دعوی
تنظیم دادخواست و شکواییه به صورت حرفه‌ای
پیگیری روند پرونده تا صدور حکم قطعی
پیگیری اجرای احکام از مراجع قضایی
دفاع از حقوق مالکانه موکلین در کلیه مراجع قضایی
نکاتی که باید پیش از طرح دعوی ملکی بدانید
- بررسی دقیق اسناد: هیچ‌گاه بدون مشاوره با کارشناس، اقدام به طرح دعوی نکنید. احتمال دارد سند یا مدرکی علیه شما استفاده شود.
- تعیین دقیق خواسته: اگر خواسته خود را درست در دادخواست ذکر نکنید، ممکن است دعوی رد شود یا به نتیجه مطلوب نرسد.
- در نظر گرفتن زمان رسیدگی: برخی دعاوی ملکی، به دلیل نیاز به کارشناسی، نقشه‌برداری یا استعلام، زمان‌بر هستند. پس باید صبور بود.
- اهمیت اجرای حکم: گاهی حتی پس از صدور حکم، طرف محکوم حاضر به تمکین نیست. در این صورت اجرای حکم باید از طریق واحد اجرای احکام دادگستری پیگیری شود.
جمع‌بندی
دعاوی ملکی از جمله پیچیده‌ترین و حساس‌ترین پرونده‌هایی هستند که می‌توانند خسارات مالی و روحی زیادی برای افراد به همراه داشته باشند. توصیه می‌شود پیش از هرگونه اقدام حقوقی، با وکیل متخصص مشورت کنید تا از حقوق خود مطلع شوید و بهترین مسیر را برای پیگیری قانونی در پیش بگیرید.
وکیل ناصری آماده است تا با ارائه مشاوره تخصصی، تنظیم دادخواست و دفاع کامل از حقوق شما، در مسیر حل دعاوی ملکی در کنارتان باشد. حفظ حقوق مالکانه، نیازمند دانش حقوقی و تجربه عملی است؛ آن را به افراد متخصص بسپارید.
این مقاله یک رپورتاژ آگهی است و مسئولیت محتوای ارائه شده و یا خدمات معرفی شده بر عهده مجله خبری تحلیل سبز نمی باشد.
ماشین‌آلات سنگین؛ موتور محرکه پیشرفت صنعت ساختمان و زیرساخت
تسهیلات فوری: راهکاری مناسب برای دسترسی به منابع مالی ضروری
راهنمای جامع خرید کتاب های دانشگاهی آنلاین
سود فارکس بیشتره یا کریپتو؟بررسی دقیق دو بازار مالی برای سود بیشتر